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最高法院判例:划拨土地上的房屋买卖合同是否有效

返回列表 发布日期:2022-08-27【

【裁判要旨】

依据《城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理,房屋权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利,但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。对于建立于以划拨方式取得的土地上的房屋,房屋权利人处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《城市房地产管理法》第三十九条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定,未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定,上述条例属于行政法规的强制性规定。据此,如果房屋所涉及的土地为划拨取得,土地使用权人未经有批准权的人民政府审批,不具有对土地使用权进行处分的权利,划拨土地上的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。

另外,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定,如果在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续,划拨土地上的房屋买卖合同亦应认定为无效。

【裁判文书】


中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书


2018)最高法民终657
上诉人(一审起诉人):季筱冬。
上诉人季筱冬因与陆音、徐建刚、蔡和莉第三人撤销之诉一案,不服江苏省高级人民法院于2018511日作出的(2018)苏民撤3号民事裁定,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
季筱冬上诉请求:撤销一审裁定,由江苏省高级人民法院立案受理本案。事实和理由:(一)案涉房屋是季筱冬与陆音、徐建刚共同共有,但此前从未有人通知季筱冬参加(2016)苏民再120号民事判决(以下简称120号判决)对应的一审、二审和再审诉讼,季筱冬也不清楚相关案件的情况。(二)季筱冬在收到陆音的分割房屋权益的起诉状后,在六个月内提起第三人撤销之诉,请求撤销120号判决,符合法律规定。(三)120号判决的主文涉及季筱冬的民事权益,虽然主文上没有直接列明季筱冬的权益,但该判决对徐建刚与陆音所签《房屋产权转让协议》的效力确认,实质上是对共有权人在案涉房屋上权利的处分。如果该转让协议有效,案涉房屋被视为按份共有,需要另行确定各自的份额,但事实上该判决已在季筱冬未参与的情况下直接认定了份额,季筱冬即使有异议也没有救济程序;如果协议无效,则各方当事人可以另行通过法律程序解决共有纠纷。一审裁定认为120号判决主文未涉及季筱冬的权益,与本案的客观事实不符。(四)一审裁定认为季筱冬不能初步证明120号民事判决内容错误,损害其民事权益,但季筱冬提供了陆音独自将案涉房屋对外出租的证据,提供了案涉房屋的评估报告,用以证明季筱冬利益受损,而120号判决对陆音、徐建刚在另案诉讼中的自认虚构转让协议,并一致确认房屋属于共同共有的陈述,仅以与事实不符为由即予以否认,并没有给出具体的理由,违反了禁止反言的基本规则。此外,对于房屋价格的确认,对于房屋份额的确认,均未经过季筱冬作出认定,实际上剥夺了季筱冬作为共有权人的基本诉讼权利。
本院经审查认为,本案二审审理的焦点在于:一审裁定不予受理季筱冬提起的第三人撤销之诉是否有误。
第三人撤销之诉是为避免当事人虚假诉讼或恶意串通骗取法院生效裁判文书损害第三人利益,而在正常诉讼机制之外为第三人设立的特殊救济渠道。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款“前两款规定的第三人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼”的规定,第三人撤销之诉的基础条件包括:1. 第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼;2. 有证据证明拟请求撤销的裁判部分或者全部内容错误;3. 第三人的民事权益因此受到损害。
(一)关于季筱冬是否因不可归责于本人的事由未参加诉讼的问题
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百九十五条规定:“民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼,是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人,且无过错或者无明显过错的情形。包括:(一)不知道诉讼而未参加的;(二)申请参加未获准许的;(三)知道诉讼,但因客观原因无法参加的;(四)因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的”。本案中,季筱冬在二审中承认,不知道120号案件对应的一审诉讼,但二审时是知道的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十一条第二款“第一审程序中未参加诉讼的第三人,申请参加第二审程序的,人民法院可以准许”的规定,季筱冬可以申请参加二审诉讼,但其并没有申请加入该诉讼,也没有证据证明季筱冬未参加诉讼存在客观阻碍。若季筱冬参加了二审程序,再审程序中就会得到应诉通知进一步参加再审程序。因季筱冬本人怠于行使诉讼权利,对未能参加诉讼存在主观过错,季筱冬此种情形不属于第三人撤销之诉的保护范围。
(二)关于120号判决是否存在部分或者全部内容错误的问题
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百九十六条规定:“民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容,是指判决、裁定的主文,调解书中处理当事人民事权利义务的结果”。季筱冬主张120号判决援引《中华人民共和国物权法》的规定,将其与陆音、徐建刚共有的房屋产权界定为按份共有错误,损害其作为房屋共有产权人的利益。但季筱冬所主张的房屋共有性质及份额的认定内容出现在裁判说理“本院认为”部分,并非判决主文部分。120号判决主文是撤销二审判决、维持一审判决。该案一审判决主文为:驳回蔡和莉要求确认徐建刚与陆音于2009528日签订的《房屋产权转让协议》无效的诉讼请求,并不涉及季筱冬所述房屋共有性质及份额的内容,故不存在季筱冬所主张的120号判决的部分或全部内容错误的问题,不符合第三人撤销之诉的要件。
(三)关于120号判决是否损害了季筱冬权益的问题
120号判决中所涉徐建刚与陆音之间的《房屋产权转让协议》系2009528日签订,约定徐建刚将自己所占的三分之一份额转让给陆音,说明三共有人中至少二人是认可按份共有、各占三分之一份额的,而各共有人并没有约定案涉房屋共有的性质。江苏省高级人民法院在120号判决中适用《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有”的规定,认定案涉共有房屋系按份共有,有相应的事实和法律依据,并无不当。至于季筱冬还主张,陆音和徐建刚曾自认《房屋产权转让协议》虚假、房屋属于共同共有的陈述,与现有证据载明的事实并不相符。其中季筱冬二审中提交的江苏南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初55号案在201857日的开庭笔录(第5页)中,陆音一方陈述:“案涉共有房屋共同共有,各占三分之一,徐建刚的份额已经转让给原告(陆音)”。尽管陆音的表述中有“共同共有”的概念,但通观该陈述更符合按份共有的意思表示,三人各占三分之一份额。
实际上,根据二审询问的情况,季筱冬承认案涉共有房屋首付款(含费用)140万元,其中徐建刚支付100万,季筱冬与陆音支付40万元,其余房款通过贷款解决,并以共有房屋出租的租金偿还贷款。结合《中华人民共和国物权法》第一百零四条关于“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有”的规定理解,120号判决确认案涉房屋按份共有、共有人各占三分之一的份额,并不存在侵害季筱冬合法利益的问题。季筱冬提供的其他证据也不足以证明120号判决损害了其对共有房屋享有的权益。
综上,季筱冬的上诉请求不能成立,一审裁定认定事实清楚、适用法律正确,应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定,裁定如下:
驳回上诉,维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长  贾清林
审判员  周伦军
审判员  马东旭
二〇一八年九月十八日
法官助理  黄哲雅
书记员  郏海虹



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